金鹏研究 | 不动产更正登记所涉行政诉讼的起诉期限

原《物权法》第十九条、《民法典》第二百二十条均规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。由该规定可见，申请更正登记是针对登记内容记载错误的一项救济措施。在《不动产登记暂行条例》中，更正登记也被列为一项单独的登记事项。

根据笔者的办案经历，结合查询到的司法判例信息，在司法实务中往往有一种倾向：把申请更正登记与要求撤销原登记行为两种救济手段等同视之，由此导致更正登记所涉行政诉讼的起诉对象、起诉期限问题变得模棱两可、产生争议。本文试就一则案例（根据真实案例改编整理）对更正登记所涉行政诉讼的起诉期限问题进行简析。需要说明的是，本文只代表笔者的观点立场，并不代表司法实践中的一致意见。

一、案情简述

A与B是一处厂房物业的共有产权人，该物业的房地产权证核发于1995年。2019年，A发现房地产权证上记载的内容存在多处错误，主要是土地来源及原土地使用权证号有误，证上记载的土地信息为相邻土地的信息。A提出与B共同向不动产登记部门申请更正登记，B不同意。A遂单方向登记部门申请更正登记，登记部门审查后确认登记内容确有错误，但因为更正涉及到B的权利，B没有共同提出更正，建议A与B协商处理，对A提出的更正登记申请不予受理。A不服该决定，在收到不予受理决定后一个月内向法院提起行政诉讼，要求判令撤销不予受理决定书并判令不动产登记部门履行法定职责、办理更正登记。

二、法律问题

该行政诉讼案件可能涉及这么几个法律问题：一、A的起诉是否已过起诉期限，该问题将决定案件可否进入实体审理；二、A可否单独提出更正登记申请；三、不予受理的处理形式是否正确。上述第二、第三个问题是案件实体审理涉及的问题，且在实务中争议不大，因此在本文中暂不作讨论。本文仅就案件的起诉期限问题展开分析。

三、法律观点

对于类似案件的起诉期限问题，司法实务中大致有两种观点。

第一种观点认为：

根据《行政诉讼法》第四十六条及相关司法解释的规定，因不动产所提起诉讼的案件最长起诉期限为20年。申请更正登记所涉的行政诉讼中，当事人所提诉讼实质是针对原房地产权证的核发行为，其实质诉求是推翻原登记行为，因此起诉期限的起算时间点应是原产权证的核发时间。起诉时间离原证核发时间超过二十年的，即过了起诉期限，法院应不予受理。

第二种观点认为：

申请更正登记是法律法规针对登记内容错误所规定的一项救济途径。登记部门不受理当事人的更正登记申请，因此成讼。本案诉讼是针对登记部门的不受理行为，当事人的实质诉求是要求更正登记簿中的错误内容，而并非撤销原登记行为。因此，起诉期限的起算时间应为不予受理决定作出的时间，本案起诉在起诉期限之内。

四、意见阐释

笔者认为，上述第二种观点较为妥当，理由有如下几点：

（一）本案诉讼并非针对原登记发证行为，因此不能以原登记发证时间作为起诉期限的起算时间。

在针对原登记发证行为的诉讼中，当事人不服的对象是原产权证的登记发证行为，法院审查的重点也是原登记发证行为是否证据确凿、适用法律是否正确、程序是否正当，如原登记发证行为确有不当，法院的实体处理方式是撤销原登记行为或认定原登记发证行为违法，并可判决登记机关重新处理登记事项。

而在本案中，当事人寻求法律救济的最终目的并不是推翻原登记发证行为、要求行政机关重新登记，当事人仅是认为目前登记的内容与客观情况不符，要求行政机关在原登记发证行为基础上对错误内容依法进行更正，申请更正登记针对的是登记内容而不是针对原登记行为本身。因此本案应关注的问题主要有两个:一是行政机关有无更正登记的权责，二是登记簿记载内容是否确与客观情况不符，本案的处理与原登记发证过程（是否证据确凿、适用法律是否正确、程序是否正当）没有关系。

（二）申请更正登记属于法律规定的一项行政救济手段，该救济手段并无期限限制。

原《物权法》第十九条、《民法典》第二百二十条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记；不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。第八十条第一款规定，不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

根据上述规定可知，申请更正登记是针对登记簿记载内容错误情形的一项行政救济手段，与要求推翻原登记行为的司法救济手段存在本质上的不同。上述法律法规对于申请更正登记的期限并没有相应的限制，并未规定原登记行为存续超过二十年就不能申请更正。在此情况下，当事人只要认为登记内容存在错误，可凭相应证据随时向登记机关申请更正。登记部门对当事人的登记申请不予受理显然是剥夺了当事人寻求救济的权利，不予受理行为具有可诉性，其起诉期限应从不予受理行为作出之日起计算。

（三）错误登记内容并无维持的必要，其更正并不危及行政秩序。

起诉期限的立法目的在于维护行政秩序的稳定、行政行为的效率。如前所述，本案诉讼的实质诉求并不在于推翻原登记行为，登记发证行为作出二十年后，登记行为涉及的种种实体瑕疵、程序瑕疵（内容错误除外）可在所不问，登记行为的效力应当予以维持、维护。更正登记虽然会一定程度上影响行政行为的稳定，但该变动是基于登记内容的错误，该变动并不否定原登记行为的效力，错误内容的更正并不会损害权利人的合法利益，错误内容确无维持的必要。更重要的是，就像房屋过户涉及的变更登记一样，对错误登记内容的更正登记是法律法规明确规定的一项程序，该瑕疵补救措施带来的不稳定是法律所允许的，更正登记并不危及行政秩序。

五、小结

综合以上分析，笔者认为，分析案件起诉期限的关键点在于当事人的实质诉求、诉讼对象的甄别。在本案中，当事人起诉并非针对原登记发证行为，当事人的实质诉求是要求对登记错误内容进行更正，本案诉讼对象是登记部门在更正登记程序中的不作为行为（具体表现为对当事人的更正登记申请不予受理），因此本期起诉期限起算时间应为不予受理决定作出的时间，本案起诉在法律期限之内。

律师简介

张棣 律师

金鹏合伙人

金鹏行政法律事务部负责人，毕业于中国政法大学，先后担任广州市监察局（市纪委）、广州市供销合作总社、中共四会市委员会、四会市人民政府、兴宁市人民政府、兴宁市龙田镇人民政府、广州市规划和自然资源局越秀分局、广州市规划和自然资源局荔湾分局、广州市荔湾区房地产登记交易所等众多政府机构的常年法律顾问，代理过大量行政复议、行政诉讼案件，在行政法律领域拥有丰富的实务经验。

▪ 往期推荐 ▪

全国优秀律师事务所

金鹏律师事务所成立于1993年，是广州第一家市属合伙制律师事务所，目前已发展成为华南地区最具规模的综合大型律师事务所之一，曾获全国优秀律师事务所、司法部律师行业创先争优活动示范点、广东省文明律师事务所、广州市十佳律师事务所等50多项荣誉称号。

深耕粤港澳

服务大湾区，沿着“一带一路”拓展

国内办公室

境外办公室

忠信勤勉      厚德重法